昨日、東京のある不動産屋さんとお話をしました。電話での勧誘があまりにしつこかったので、会うことにしたのです。
電話であれだけしつこかったのですから、会えばもっとしつこいと会う前に気づくべきでしたが・・・（爆）私もまだまだ経験が足りません。
昨日のお話は、東京の墨田区に投資用のワンルームマンションを買いませんか？というものでした。
まぁ良くある話ではあるのですが・・・
売値は２２００万円（とりあえずは値引き無し）、当然ローンを組んで購入することになるわけですが・・・家賃－管理費－ローンの返済＝（手元に残るはずの金額）－３万円＜要するに持ち出し発生です。毎月わたしの収入が３万円減るのと効果は同じです（笑）
これが、その不動産屋さんは素晴らしい投資だというのです。立地も良いし、再開発されることになっているし（東京タワー２が立つそうです）、値上がり益も狙えますと言ってしきりに勧めるのです。私は早くから買わないと言っているにもかかわらずです。
ちなみにちょっと値引きをして貰って、頭金として５００万円用意してやっとトントン（それでも実は微マイナス）というものでした＜有り得ないです・・・っていうかアホです。
値上がり益も狙えるという言い方をするのですが、毎月マイナス収支のものを買う目的はただ一つです、値上がり益しか狙えません。
もではないのです。
確かに首都圏の不動産価格は底だと私も思います、なので安い時に買って持っていれば値上がり益は狙えると思います。株でも何でも、投資と名の付くものは安い時に（怖くても）仕入れて、高くなったら売るというのが鉄則だと思っています。
しかし、それにかかるコストが毎月発生するようなものはどうなのでしょうか？本当に回収できるのでしょうか？全くわかりません。
株を現物で買っている場合は保有していることでお金を払わなければならなくなるなんてことはありませんよね。
また、株、為替、先物のようなものはリスク（損の額）を限定することができます。買った次の日に手が付けられないくらい下がるというのは非常に稀なことです。しかし、不動産がもっとも下落率が高いタイミングは車と一緒です。新品が中古になる瞬間（要は自分が買った瞬間）にもっとも下落するものです。株などではそんなことは起きませんね。そしてそこで被るリスクは自分には全く管理できないのです。株などの場合はよっぽどのことがない限りは、これだけ負けたら損切りというラインを決めておいて実行さえすれば、損失は限定することが可能です。
不動産は値上がり益を期待して買うものではないのだと私は思います。
不動産を持っていることのリスクとしては今の時期だと、金利上昇のリスクがありますね。これも私にはどうにもならないリスクです。不動産屋さんの話はこうです。「金利が上昇する局面は、当然物価も上昇していますから（物価が上昇するから金利が上がるというのが流れですからね）、家賃にも反映できます。また、不動産自体の価格も上昇しますから、値上がり益が出るところで売却してしまえばいい」と。
一見、正しそうな話ですが、家賃に反映できるかどうかは私一人では決められません。借りてくれている人との相談になります。また物価の上昇率と不動産の上昇率が連動するとは限りません。
収入は連動するかどうかわからないのに、支出（ローンの払い）は１００％連動します。ようするに私にはどうにもできないリスクがたくさん存在するのです。株でたとえるなら塩漬け株をもっているのと一緒（毎月の費用が発生しますから塩漬けよりももっとたちが悪い）です。
計算はしていませんが、金利が上がると返済金額は上昇します。スタート時は残済の方が年間の家賃よりも圧倒的に多いはずですから、金利の上昇分の％で家賃を上げても、やっぱり返済する額が多くなるはずです。
というわけで、コンナフドウサンハカッテハイケナイと私は思うのです。
しかし、それでもバブルは来るかもしれませんけどね。
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